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          房地产周期:沃尔特至rous智能组合配置

          收益随时间变化而有市场走势可以利用这

          沃尔特至rous是房地产金融领先的美国学者和研究人员,并拥有一批教授职位。目前我在讲课的中心房地产和管理的麻省理工学院斯隆管理学院。他的咨询客户包括是否有政府部门,银行和其他金融机构。我最近参加了在澳彩网房地产商学院论坛并讲话与朱利安Lorkin businessThink了。

          采访的编辑的记录如下。

          businessthink: 没有什么比砖头,或可能是一个公寓楼的发展更坚实的 - 它的“方式比股票更安全”,还是让我们曾经相信。但商业地产回报非常不同的和可升可跌可升 - 通过很长的路要走上下。一个人谁是被研究ESTA现象是沃尔特至rous。他一直在分析商业地产的回报。沃尔特,这是伟大的,有你和我们在一起。

          沃尔特至rous: 谢谢你,朱利安。

          BT: 当我们正在考虑在房地产的任何一个或房地产股投资,是他们本来就无法预知这两个?

          至rous: 是的,他们是,由于金融无论[投资] A股,或商业地产,甚至是自己的家,这是一种资产。什么金融经济学家已经发现在过去的20年左右的研究是预期回报所有资产的变化随着时间的推移,它的那段时间变化,这是不可预测的来源,一方面,但也有一定的运动,可以是利用。

          房地产是像任何其他资产。它显然有不同的属性,这使得它理想的目的多样化的基金持有,或超基金持有 - 通过多样化,比方说,分担风险 - 但在这一天结束它是一项资产,它的预期回报,只是像股票预期收益,做到随时间而变化,因此也有与它们相关的可预见性这个元素。

          BT: 在你的研究,你说的也应该被人利用“潜在的宏观经济条件”的。你在说什么,比方说,现金利率,或正在发生的事情更广泛的经济?

          至rous: 我们知道预期回报的所有资产,股份或成为他们的估值性质,随着经济周期而变化。当我们知道我们是在经济周期的低谷,例如,往往可以预期更高的回报。为什么呢?好了,再次的企业和管理者需要,以吸引个人购买股票,或者购买它们的性质和他们这样做,通过提供更高的预期收益。

          然而,如果我们在经济周期扩张的高峰期,情况正好相反。一个并不需要很高的预期收益来吸引投资者。所以,知道哪里我们在商业周期 - 我们知道,宏观经济学家机构和各国政府和中央银行做了很好的商业周期收集信息 - 这些信息应该在一个人的投资决策和投资决策所利用。

          在美国,这是相当有趣的是,随着住宅地产,家居费尔价格 - 开始于2006年中期 - 30%〜40%,它可能花了一年的那转移到商业市场的物业,其中在不迟于2007年商业地产价格下降了约40%。如此反复,有一个环节克利因为作为个人的房屋价格贬值价值,更少他们觉得富有。他们的永久收入更低,因此没有消耗他们一样多,并且送入干涸零售,明显的就业机会,并有对办公空间的需求减少。最终使商业地产下跌音乐会。

          BT: 它有一个长期的效果为好。如果某人的房子的价值下降那么他们明白,他们没有,他们从未有过的钱,有钱。但如果商业地产下降,卫生组织,澳彩网超级资金投资哪一个巨大的现金量为属性来支付这些人的退休,支付人的养老金的影响。有很长一段时间滞后呢?我在快乐的人思维不是十年凡混得他们的超级基金,商业地产的回报率因为你的表现非常糟糕。

          至rous: 这表明该数据随着高端物业 - 或所谓的“性能优雅” - 在非常理想的城市,如曼哈顿或旧金山,今天高于它在崩溃前的峰值估值。

          所以,再次超级资金投资于这些非常理想的建筑都可能做得很好。但另一方面,他们投资的少,他们希望的性能不会做他们这么好,所以再次这一切都归结到投资组合分配。没有超级基金如何分配其资金的分配横跨各个环节,这些商业地产?这是非常重要的。

          BT: 你的研究主要是基于美国市场上。但也有澳大利亚,这当然从未遭受了世界其他地区有崩溃的教训?

          至rous: 澳大利亚,加拿大,同样,在其他国家的俱乐部,没有遭受ESTA在某些方面的房地产价值是毁灭性的下降,随后出现反弹。我认为我的研究仍然表明,即使在没有崩溃,因为如果一个简单的已在它并不能保证你会做好准备扎进继往开来做好投资组合配置是非常重要的。并确保一个搞好进入未来,跟踪并意识到投资组合的特征 - 无论是股票或商业地产 - 确实是很大。 

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