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          有升:蒂姆·劳利斯在展望悉尼和墨尔本的房地产市场

          我们将看到更多的逐渐变细,修正和重新平衡一些?

          蒂姆·劳利斯是研究总监,亚太区,在CoreLogic和磁头的研究和分析数据RP哪支球队分析房地产市场,人口和澳大利亚各地的经济发展趋势。我是在第二届房地产UNSW研讨会主讲嘉宾,由澳彩网的中心应用经济研究房地产倡议主办。劳利斯说话朱利安Lorkin businessThink了。

          采访的编辑的记录如下。

          businessthink: 我们已经看到了房价90%的涨幅在悉尼和墨尔本在过去十年中。做什么潜在的真实的数字显示,什么是真正的原因是什么?

          劳利斯: 我们已经看到了,因为当然2009年年初增长两个周期,我们看到后,全球金融危机期间2008年下降值,所以它是在住房市场相当惊人的反弹。悉尼值分别上升了一点90%以上,略高于7年过去;墨尔本值上升接近70%。在同一时间帧。我们有没有见过这么非常强劲的增长。

          是什么造成的呢?嗯,有一大堆的因素。他们当然是一个仅仅是在悉尼和墨尔本很强的经济形势。这是大部分职位地方已建立在过去的5到10年。这也是我们在哪里见过非常强劲的人口增长。记住,采矿州已经通过迁移低迷了在经济和;少了很多海外移民,少了很多的州际移民未来通过。这不是在悉尼和墨尔本的情况下 - 事实上,这两个城市所看到的近迁移率,这是增加了住房需求创纪录的水平。

          [措施]那些强大的经济条件和迁移率和利率添加到它,我们已经得到了一个非常强大的住房需求的处方,特别是供投资者参考。我们看到更多比抵押贷款相关投资的新南威尔士州市场需求的一半是在时刻。

          businessthink: 而这些投资者似乎特别去为单位,而不是房子。但我们已经有了一个巨大的对市场,未来单位的供应量在未来12-18个月内肯定。这是要对投资者的影响?

          劳利斯: 这是正确的。投资者对公寓市场十分扭曲。这是一个简单的事实,也有很多的酒店式公寓,现在的一部分,购买现成的,计划是非常对一些投资者的吸引力。此外,我们看到公寓,提供更具吸引力的收益率曲线。这样分离的外壳被示出,在悉尼至少,一个总收率轮廓是低于3%。这是约2.8%;它从未如此低。至少公寓仍然在4%左右,[但]一点点小于在悉尼那。

          所以我们看到很多投资者在该公寓的空间,但是,正如你所说,我们现在看到的新公寓供应进入市场,这很可能是一些压力增加资本收益的衰减率的历史最高水平。所以对于投资者来说,如果您购买到市场上这已经相对较低的收益和你的资本利得开始前景变得绝育,还有的可能会成为阻碍一些水平买入该市场向前发展,如果我们看到相同的动态。 

          “我们看到更多比抵押贷款相关投资的新南威尔士州市场需求的一半是在目前”

          蒂姆·劳利斯

          businessthink: 当你说抑制作用,这听起来好像投资者要开始想,如果有一个在投资任何实际的好处,当他们得到的,也就是说,收益率就可以了3%或4%,资本利得可能不是那么的好未来。那么,有没有危险,他们可能使出浑身 - 在这种情况下,你最终突然的供应过剩并不算多的需求呢?

          劳利斯: 如果我们看一下现在投资而在悉尼抵押贷款需求的一半以上的水平,[和]如果我们拉这种需求了市场,那将留下相当漂亮孔横跨悉尼住房需求的水平。所以有一定的风险存在,如果我们看到投资者前往其他资产类别可能大家看到的一些需求不足在悉尼的住房市场。

          看看其他资产类别,虽然。他们真的是对投资者的吸引力的时刻?好了,现金和债券,他们不是真的很可言返回。相对易挥发的股票仍然存在,仍然从2008年当很多人看到他们的份额几乎组合减半的一些后果。所以我想这就是为什么我们仍然看到投资[是]悉尼房屋很受欢迎的原因之一,尽管租金回报率和相对较低的也许对资本利得前进一些阉割的前景。

          businessthink: 另外我看到那些交易数字在某些领域相当显着下降。当然,悉尼和墨尔本是其他等领域的布里斯班珀斯或遥遥领先。

          劳利斯: 这是正确的。难道我们看到整个悉尼逐渐变细的交易号,但大部分横跨另外,其他省会城市为好,对于一些原因。其中之一是简单的事实是不会有太多的房源赫然出现在市场上悉尼。并且,我们看到在一些价格上涨的压力的原因之一是,有没有很多的股票选择,或设立的证券,这是目前正在推售股票。

          但另一个原因是我们看到脱落谈到交易确认码回贷款方案。银行越来越规避风险 - 通常大买家现在需要输入存款的住房市场。一般来说,他们现在需要20%的定金。那么你已经有了自然也只需支付能力的约束。悉尼的房子是澳彩网一个典型的家庭收入的10倍。它只是越来越多的手段正在从市场受阻,由于一个事实,即他们不能进入准买家。

          “债务降低成本是多数民众赞成助长住房需求的一件事。我们不是看到利率,抵押贷款利率或至少,ESTA低自1960年以来“

          蒂姆·劳利斯

          businessthink: 以及如何对利率的影响?我们已经看到利率稳步下降,除去在过去的几年里。会发生什么?

          劳利斯: 好了,利率下降了11次了[按] 25个或50点的基础自2011年去过,[和]在每个场合。当然,债务的成本较低是多数民众赞成助长住房需求的一件事。我们不是看到利率,抵押贷款利率或至少,ESTA低自1960年以来,所以我们看到的债务非常低的成本正在推动活动的一定程度的住房市场。

          businessthink: 我可以问简单说一下的租金呢?他们似乎根本就不在增加,事实上在一些城市,他们一起走下去。

          劳利斯: 这是正确的。在悉尼,最大的租赁市场中,我们看到的租金持平卫生组织在过去的12个月。最强的租赁市场租金和墨尔本的一个以每年大约只有2%的速度增长。在达尔文他们是下降了20%左右;在珀斯租金下降了10%,约12个月,在过去。相对于这样的资本收益率,我们看到出租条件相对薄弱,这当然是压缩投资者的轮廓租金回报率。我们有没有见过这么租金收益率创下新的纪录低点在过去的几个月中,并有可能推动他们进一步降低租金,因为我们看到几乎整个城市将大部分资金。

          businessthink: 终于,我可以问你做一点水晶球凝视的?不只是在短期内,但让我们看出来,也许5年或10年的时间。我们可以说可以发生在悉尼和墨尔本的房地产市场呢?

          劳利斯: 好了,在某些方面,在看过去的周期给了我们什么样的期待向前一些提示。当然,在目前的经济条件有很大的不同。回想起2001 - 2004年悉尼当经历了以价值增长的相同幅度在同一类型的时间帧。在未来五年,我们看到...好,前三年这五年期间,我们看到了坠落在悉尼值约10%,然后我们看到在市场相对稳定。可能的话,这也许是因为悉尼市场的结果了。

          我们仍然看到强劲的经济条件比较。我们看到的仍然是,至少在离住房,供应不足,但我们现在看到越来越多的买家看往更密集的市场 - 公寓,联排别墅等 - 一般更实惠,因为他们提供的价格点,但他们通常存在于位于更具战略意义的位置。

          所以我们会看到在悉尼市场崩溃?好了,也许没有,但我的猜测是,我们将看到,我们已经看到在过去的四年期间,资本收益率和潜在的一些在市场修正的水平持续锥形我们看到的东西,并希望看到一些稳定再平衡之前在经济承受能力和租金也是如此。

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